21日，由中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)社(she)會科學院(yuan)財經戰略研(yan)究院(yuan)、新華社(she)經濟參考報(bao)社(she)、中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)社(she)會科學出(chu)版社(she)共同(tong)主辦(ban)的(de)《中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)住房(fang)發展(zhan)報(bao)告（2020-2021）》共同(tong)發布及(ji)研(yan)討會在京(jing)舉行。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)社(she)會科學院(yuan)城市(shi)與競爭力研(yan)究中(zhong)(zhong)心主任倪鵬(peng)飛表示，2020年房(fang)價平(ping)均水平(ping)突(tu)破(po)萬元大關(guan)，預計在沒有重大政策轉向和外部沖(chong)擊的(de)情況下，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產市(shi)場(chang)將(jiang)延續平(ping)穩態勢，房(fang)地產租賃市(shi)場(chang)有所改觀，保障性(xing)租賃市(shi)場(chang)的(de)步伐(fa)將(jiang)進一(yi)步加大。

　　展望明年樓市，倪鵬飛指(zhi)出(chu)，由于“三道紅線(xian)”和資金監(jian)管從嚴會導致房(fang)地產企(qi)業降(jiang)價(jia)促銷(xiao)，加快銷(xiao)售，預計(ji)2021年商品(pin)住房(fang)銷(xiao)售面積同(tong)比(bi)增(zeng)幅將保持不變并(bing)再創歷史新高；與此同(tong)時(shi)，由于改善性(xing)需(xu)求會繼續增(zeng)加，剛性(xing)需(xu)求也會得到釋放，在供給和需(xu)求的作用下(xia)，預計(ji)2021全(quan)年商品(pin)住房(fang)價(jia)格同(tong)比(bi)增(zeng)幅會下(xia)降(jiang)，可能在5%左右。

　　報告(gao)指(zhi)出(chu)(chu)(chu)，在(zai)潛力(li)提(ti)前釋放的(de)背景下，預估(gu)的(de)在(zai)2025年出(chu)(chu)(chu)現(xian)住(zhu)房(fang)(fang)絕(jue)對(dui)拐點(dian)即住(zhu)房(fang)(fang)銷售(shou)額絕(jue)對(dui)量下降可能會(hui)提(ti)前。倪鵬飛表示，總體上(shang)(shang)(shang)看，長時期住(zhu)房(fang)(fang)市場(chang)結構(gou)性(xing)過剩將較(jiao)為嚴重，但(dan)結構(gou)性(xing)潛力(li)仍然存在(zai)。從家庭類型看，雖(sui)然中(zhong)(zhong)上(shang)(shang)(shang)收(shou)入家庭住(zhu)房(fang)(fang)可能已經出(chu)(chu)(chu)現(xian)過剩，但(dan)中(zhong)(zhong)低收(shou)入群體的(de)住(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，尤其是保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)要彌補(bu)的(de)缺口(kou)還很大。新(xin)市民(min)的(de)剛需(xu)、部(bu)分改(gai)善(shan)型需(xu)求(qiu)和老城改(gai)造(zao)的(de)重置需(xu)求(qiu)還有較(jiao)大的(de)潛力(li)；從空間類型上(shang)(shang)(shang)看，人口(kou)集中(zhong)(zhong)流(liu)入的(de)地區還存在(zai)住(zhu)房(fang)(fang)短(duan)缺。

　　倪鵬飛同(tong)時表示，在房(fang)地(di)產調控持續緊縮的(de)背景下，房(fang)地(di)產行業穩定性已有所(suo)增強，但潛在的(de)隱憂仍存，風險、錯配(pei)和擠(ji)出的(de)問題沒有根本解(jie)決。

　　倪鵬飛表示，目前來看，炒房(fang)(fang)還沒有被完全控制。個人(ren)按(an)揭貸(dai)款與定(ding)(ding)金及(ji)預收(shou)款同比恢復幅度出(chu)現差異，1-10月份個人(ren)按(an)揭貸(dai)款同比增(zeng)速為(wei)9.8%，定(ding)(ding)金及(ji)預收(shou)款同比增(zeng)速為(wei)4.3%，這反映投資需求占(zhan)比增(zeng)加和杠桿購房(fang)(fang)比例擴大，部分城市出(chu)現貸(dai)款炒房(fang)(fang)現象。在此(ci)背景下樓市風險(xian)仍比較大，據課題組(zu)測算，2019年全國城市房(fang)(fang)價收(shou)入比平均高達(da)9.1。

　　同(tong)時，住房(fang)(fang)與人口分(fen)布錯(cuo)(cuo)配(pei)(pei)加(jia)劇(ju)。倪鵬飛表(biao)示，從2003年到2018年，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新增人口的92.22%集中于城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群(qun)和都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈，但2002年到2017年房(fang)(fang)地產銷售僅69.62%在(zai)(zai)都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈和城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群(qun)區域，反映(ying)出住房(fang)(fang)和人口分(fen)布存在(zai)(zai)錯(cuo)(cuo)配(pei)(pei)。他(ta)認(ren)為(wei)，隨著人口從農村和非都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈向都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群(qun)轉移，這一(yi)錯(cuo)(cuo)配(pei)(pei)將加(jia)劇(ju)，大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)住房(fang)(fang)供需矛盾(dun)和住房(fang)(fang)問題(ti)突出。

　　此(ci)外(wai)，房(fang)地產擠出效應有所增加。倪(ni)鵬飛表示(shi)，疫情沖擊之下，一(yi)邊是快(kuai)速(su)復(fu)蘇回暖的(de)(de)房(fang)價(jia)，另一(yi)邊則是遲遲難以(yi)回升(sheng)的(de)(de)消費。房(fang)地產投資(zi)(zi)的(de)(de)快(kuai)速(su)恢(hui)復(fu)和崛起對其他固定(ding)資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)形成(cheng)一(yi)定(ding)的(de)(de)擠出。房(fang)地產過度發(fa)展扭曲(qu)實體經(jing)濟發(fa)展，進而影響整(zheng)個國(guo)民經(jing)濟結構(gou)的(de)(de)調整(zheng)。

　　倪(ni)鵬(peng)飛建議，未來幾(ji)年(nian)仍(reng)處樓市調控的(de)關鍵期和(he)(he)機遇期，需(xu)堅持“房(fang)(fang)住不炒”定(ding)位，“穩(wen)(wen)房(fang)(fang)價、穩(wen)(wen)地(di)價、穩(wen)(wen)預(yu)期”的(de)目(mu)(mu)標(biao)，“因城施(shi)策(ce)”的(de)原則，保持調控政策(ce)的(de)連續(xu)性、一致性和(he)(he)穩(wen)(wen)定(ding)性。同時，構建以都市圈為(wei)單元和(he)(he)主(zhu)體的(de)地(di)方和(he)(he)全國住房(fang)(fang)空間體系，并建立以都市圈為(wei)單元的(de)地(di)方和(he)(he)全國住房(fang)(fang)監管與(yu)調控體系，根據未來可(ke)能的(de)需(xu)求目(mu)(mu)標(biao)以及現有(you)存量(liang)的(de)變化，來確定(ding)未來5年(nian)甚至(zhi)15年(nian)各類住房(fang)(fang)供給增量(liang)的(de)合理布(bu)局；加快開征房(fang)(fang)地(di)產稅(shui)以帶動(dong)長效機制建設；啟動(dong)實施(shi)“租售結(jie)合”的(de)“新市民(min)安居工(gong)程(cheng)”。